アパートやマンションなどの賃貸物件を借りる時や、土地や住宅などの不動産物件を購入する時には契約の手続きの中でいくつかの契約に関連した書類が交わされます。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任

中古物件を購入する時に気になる隠れた瑕疵

不動産の取引の中には土地を購入してそこに新しく家を新築する場合もあれば、すでに建っている中古物件を購入することもあります。
すでに建築されてから年月が経過している建物の場合は、購入してから思わぬ欠陥が見つかる場合もあります。この欠陥や欠点のあることを瑕疵と言います。

不動産取引における瑕疵担保責任

土地に関しても、購入したものの後になって法律の制限などで建物が建てられないなど瑕疵が見つかることもあります。
しかし売買後に瑕疵が見つかってトラブルとなるケースが多いのが中古物件の取引です。
そこで契約では引き渡し後に見つかった瑕疵に対する売主の瑕疵担保責任が定められます。

民法の規定における瑕疵担保責任

欠陥が見つかってその責任を負うということは不動産に限った事ではなく、民法では売主の瑕疵担保責任の期間を買主が瑕疵のあることを知ってから1年以内と定めています。
つまりこの民法の規定を適用すれば瑕疵を知ってから1年以内ということになるので、たとえ中古物件を購入して5年や10年経ってから気づいても売主に責任が生じます。

中古物件で定められる

民法の規定では中古物件を購入した買主からすると安心かもしれませんが、売却した売主からすると売却後いつまで経っても瑕疵担保責任を問われる可能性がある訳です。
それではあまりにも売主に負担が大きすぎるため、不動産取引では瑕疵担保責任の期間を引き渡し後2か月や3か月いうように短くしたり、瑕疵担保責任を負わないというような特約を規定することが通常になっています。

売主が宅建業者の場合の瑕疵担保責任について

中古物件を含む不動産取引の中で売主が宅建業者の場合は、また異なった瑕疵担保責任の制約があります。
宅建業者が売主の契約では瑕疵担保責任を負う期間を引渡日から2年以上と定める特約は許されますが、それより短い場合や民法の規定よりも買主に不利になる特約を結んだ時は無効となります。

中古物件の購入は新しく家を新築することに比べれば費用も少なくマイホームを手に入れられる方法ですが、購入後に欠陥が見つかる可能性もあり得ます。
それを踏まえたうえで購入すれば自分の理想とする家をお得に買うことも出来ます。そのため購入前に瑕疵について注意し、売主の瑕疵担保責任のことも考慮に入れておく必要があります。





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思い通りの家を作るなら注文住宅

注文住宅

注文住宅

注文住宅は、建て主が自分の希望をかなり自由に設計の中に組み込んで作り上げる住宅のことを言います。
工務店やハウスメーカーに依頼する他、直接建築家に設計を依頼するケースもあります。

次の段落から、メリットやデメリット、かかる費用について説明していきます。

ならではのメリット

注文住宅にはいくつもメリットがあります。まずは、建売住宅に比べて自由度が格段に高いということです。
建てる土地の広さやその地域の都市計画上の制限、構造的な強度を持たせるためのプランの制約はありますが、その範囲内であれば間取りもインテリアも自由に決めることができるのです。

また、自分の希望を詰め込んだ設計をして、それが実際に建つ様子を日々観察できるのも大きな喜びです。

注意すべきポイント

注文住宅には注意すべきポイントもあります。家を建てる前に土地を購入する必要がありますが、土地探しからスタートする場合はその分手間がかかります。
また購入した土地の広さや地盤の強度などによって、設計に制約が出てくる場合もあります。

そして、素人にはなかなか図面から出来上がりをイメージすることは難しいため、実物とイメージが食い違わないよう、注意深く打合せを進める必要があります。

注文住宅にかかる費用

注文住宅にかかる費用は、その土地の価格によっても変わってきますが、一般的に建売住宅より割高です。
なぜなら、設計料が上乗せされるからです。

実際にかかる費用は、まず土地の測量や地盤調査費、設計料に住宅本体の工事費です。
その他、確認申請や登記関連費用、外構・造園工事費、場合によっては地盤改良費や、建て替えの場合は解体費などもかかってきます。
首都圏では、建売住宅より1000万円ほど余計に費用がかかるという、リクルートによるマイホーム購入者アンケート調査結果もあります。

余裕をもって建てたい

注文住宅を建てたいならば、土地探しや設計をする手間や期間、建売住宅よりもかさむ費用を考慮する必要があります。
ですから、早めから行動を起こし、しっかりとした資金計画を立てるようにしましょう。

使う材料や取り入れる設備によって、コストを抑えることも、逆にグレードを上げることもできます。けれども打合せが進む中で色々と追加していくと、想定していた予算を超えてしまうことがありますので、注意しましょう。

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書類について

書類

37条書面について

民法上では契約に関して当事者の合意で成立するため書面がなくても契約自体は有効です。しかし言った・言わないのトラブルを避けるという面もあり宅建業者には37条書面、つまり不動産に関する売買契約書または賃貸借契約書の作成が義務付けられています。

この書面には契約の内容が記載され、契約成立後に売主・買主または貸主・借主双方に交付されます。また宅建業者が仲介を行った場合には、宅地建物取引主任者の記名押印が必要になります。

重要事項説明書について

土地や建物などの売買やアパート・マンションの賃貸では、売主や貸主は自分の物件についての知識があります。しかし、不動産に関して素人の買主や借主は知識不足から取引に関して不利になることもあり得ます。

そのため宅建業法では取引物件の詳細を記した重要事項説明書を作成し、買主や借主に説明するという義務があります。この説明は宅地建物取引主任者の資格を持つ者が担当し、書面にも記名捺印が必要になります。
なおこの説明は不動産契約が成立する前に行わなければならないものです。

きちんと確認して契約を行うことが大切

細かい書類を読むのは苦手という人は多くいますが、不動産取引の際の契約書面や重要事項説明書には取り引きする物件に関する大切なポイントが記載されています。

もちろんきちんとした宅建業者であれば事前の説明はきちんとしてくれるはずです。しかし賃貸物件でも数万円、購入するとなると数千万や時には億単位の金額が動く取引です。
そのため後で後悔したりトラブルにならないよう、対象の物件や取引内容を自分の目でしっかり確認しておく必要があります。